spinner
Používaním týchto stránok súhlasíte s používaním cookies, ktoré nám pomáhajú zabezpečiť lepšie služby. Viac info
 

Riziká a hrozby

Pridané: 2.1.2020

Nášľapné míny pri kúpe nehnuteľnosti

Na aké možné skryté nedostatky treba myslieť?

Pred obhliadku je dobré naštudovať si najčastejšie nedostatky podobného typu nehnuteľnosti, ktorý sa chystáte obhliadnuť. Mnoho informácií nájdete na internete, alebo sa spýtajte iného makléra, čo by si na nehnuteľnosti všímal on. Na obhliadke tak už budete vedieť, na čo sa zamerať a čo kontrolovať. Napr. vlhkosť za ukazuje najmä za nábytkom, v suteréne, v rohoch miestností a okolo okien. Všímajte si teda tieto miesta a neváhajte požiadať o posunutie nábytku.

Ako zistím, kto je vlastník nehnuteľnosti?

Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa preukazuje predovšetkým výpisom z listu vlastníctva. V jeho časti B (vlastníci) sa nachádza meno osoby, ktorý je vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Platí, že údaje na LV sú hodnoverné, pokiaľ sa nepreukáže opak (a to sa môže preukázať napr. v súdnom konaní).

Ako zistím, aké sú na nehnuteľnosti ťarchy?

V časti C listu vlastníctva, kde sa zapisujú záložné práva, vecné bremená a predkupné práva. Prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti sa prevádzajú na nadobúdateľa aj ťarchy. Preskúmať treba aj iné zápisy, ak sú také na LV (napr. poznámky rôznych typov) a pod. Nie všetky ťarchy sa ale evidujú na listoch vlastníctva. Rôzne rozvody najmä súvisiace s dodávkou energií a vody často nie sú zapísané na liste vlastníctva.

Výhody a riziká novostavieb

Riziká:

  • Výmery najžiadanejších bytov sú nižšie ako pri starších bytoch
  • Spojenie kuchyne s obývacou izbou, tzv. open space priestor –  čo vám nemusí vyhovovať
  • Dispozícia je často riešená tak, že v byte nie je možné dobre vetrať a musíte investovať do klímy
  • Častá absencia potrebnej infraštruktúry – školy, škôlky, zdravot. zariadenia
  • Časté umiestnenie v okrajových častiach miest

Výhody:

  • Vyššia hodnota bytu a bytového domu (60 % ceny bytu totiž predstavuje hodnota spoločných častí a zariadení bytového domu, čo vysvetľuje, prečo je hodnota štvorcového metra vždy vyššia ako pri starých bytoch)
  • Rýchle vybavenie hypotekárneho úveru (ak banka developerský projekt pozná, nie je potrebný ani znalecký posudok. Banka totiž vychádza z budúcej hodnoty bytu z ocenenia projektu
  • Nižšia miera nákladov spojených s užívaním bytu (pre použitie moderných technológií)
  • Cena v prípade predaja je vyššia ako pri starších bytoch (ak neberieme do úvahy historické byty v centre mesta)
  • Možnosť nákupu parkovacieho miesta

Výhody a riziká starších nehnuteľností

Nákup staršieho bytu by mal byť preferovaný vtedy, ak v danej lokalite nie je dostatočná výstavba nových bytov, lokalita je pre vás dôležitá (krátke vzdialenosti do práce, školy či prítomnosť iných podstatných činiteľov), v lokalite sa nachádza vami preferovaná infraštruktúra a pod. Starší byt bude výhodným nákupom aj vtedy, ak potrebujete väčšiu výmeru bytu, ako ponúkajú novostavby a váš rozpočet je napätý. Staršie byty totiž disponujú potrebným priestorom najmä v obytnej ploche. Naopak, kuchyne, kúpeľne a ďalšie príslušenstvo bytu nemusí zodpovedať predstavám o modernom bývaní. Nevýhodou lokalít so staršou zástavbou je obmedzená možnosť zabezpečenia vlastného parkovacieho státia. Veľkou výhodou takejto lokality je, naopak, prítomnosť zelene a dobrá dopravná obslužnosť.

Kupujem byt - čo sa odporúča preskúmať z technického hľadiska?

Steny, omietky – či nie sú časti, ktoré boli narýchlo vymaľované, možno preto, aby maskovali pleseň, vlhkosť, zatekanie (okolie okien), trhliny v stenách a pod.

Podlahy a to, čo sa nachádza pod podlahou („škvára” najmä v starších bytoch škodí zdraviu a pri rekonštrukcii by ju bolo vhodné vymeniť, vzniknutý priestor zaplniť betónom, príp. odľahčeným betónom (kvôli statike bytového domu), čo nie je vôbec lacná záležitosť.

Kúrenie: individuálne alebo centrálne (v bytoch), v akom stave sú vykurovacie telesá (boilery, kotly) ich finančne náročná výmena peňaženku tiež nepoteší.

Vlhkosť: či nie sú steny (najmä v suteréne) vlhké, či nie je na stenách pleseň.

Okná: oplatí sa preskúmať tesnosť, funkčnosť, preskúmať aj okolie okien (zatekanie a pod.).

Statika: celkový stav nosných konštrukcií bytového domu je vhodné preskúmať, aj keď v praxi často náročne, preto pomôže, ak sa s požiadavkou obrátite na správcu.

Strecha: či si súčasný stav vyžaduje opravu, príp. v akom čase treba rátať s investíciou do strechy a aká by mohla byť výška tejto investície do opravy strechy (môžu výrazne ovplyvniť kúpnu cenu). Informáciu by vedel poskytnúť správca bytového domu.

Okolie: oplatí sa urobiť dôkladnú prieskumnú prechádzku po okolí cez pracovný deň, večer aj cez víkend. Možno zistíte, že sused je umelecký kováč, alebo že neďaleko je autoservis, neprispôsobiví občania a pod.

Dnes nie je vôbec neobvyklé, ak na obhliadku vezmete osobu stavebne a technicky zdatnú, ktorá vám posúdi stav nehnuteľnosti a upozorní na prípadné riziká alebo investície, ktoré sa dajú v krátkom čase očakávať.

Kupujem dom - čo sa odporúča preskúmať z technického hľadiska?

Statika – celkový stav nosných konštrukcií, či na nehnuteľnosti nie sú (aj maskované/premaľované) trhliny.

Strecha – či si súčasný stav vyžaduje opravu, príp. v akom čase treba rátať s investíciou do strechy a aká by mohla byť výška tejto investície do opravy strechy (môže výrazne ovplyvniť kúpnu cenu).

Steny, omietky – či nie sú časti, ktoré boli narýchlo vymaľované, možno preto, aby maskovali pleseň, vlhkosť, zatekanie (okolie okien), trhliny v stenách a pod.

Podlahy a to, čo sa nachádza pod podlahou, ich výmena nie je vôbec lacná záležitosť.

Kúrenie: individuálne alebo centrálne, v akom stave sú vykurovacie telesá (boilery, kotly) ich finančne náročná výmena peňaženku tiež nepoteší.
Vlhkosť: či nie sú steny (najmä v suteréne) vlhké, či nie je na stenách pleseň.

Okná: oplatí sa preskúmať tesnosť, funkčnosť, preskúmať aj okolie okien (zatekanie a pod.).

Okolie: oplatí sa urobiť dôkladnú prieskumnú prechádzku po okolí, cez pracovný deň, večer aj cez víkend.

Dnes nie je vôbec neobvyklé, ak na obhliadku vezmete osobu stavebne a technicky zdatnú, ktorá vám posúdi stav nehnuteľnosti a upozorní na prípadné riziká alebo investície, ktoré sa dajú v krátkom čase očakávať.

Čo ak zmluvu poruší majiteľ a rozhodne sa nepredať?

Pre tento prípad je v štandardných rezervačných zmluvách dohaduje sankcia – zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Zmluvnú pokutu si rozdelia poškodené strany (teda vy ako kupujúci a realitná kancelária), ktoré si z nej pokryjú svoje náklady a ujmu. Ak ste zaplatili rezervačný poplatok, RK vám ho ihneď vráti.