Cena a provízia
Ako rozumne kúpiť nehnuteľnosť a nepreplatiť
Čo ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti?
Okrem lokality sú to najmä faktory, ktoré súvisia s daným bytom, ako sú výmera, technický stav, poschodie, dispozičné riešenie, orientácia na svetové strany, výhľad, susedia, parkovanie. Dôležitý je aj stav bytového domu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny na realitnom trhu však ovplyvňuje aj makroekonomická situácia, príjmy obyvateľstva a možnosti financovania kupujúcich. Aktuálne ceny bytov nájdete každý mesiac na stránke Realitnej únie SR v rámci Realitného barometra »
Za koľko sa predávajú nehnuteľnosti?
Ceny bytov na Slovensku každý mesiac mapuje realitný barometer Realitnej únie SR:
Pomôže vám zorientovať sa na realitnom trhu, ako aj zistiť trhovú cenu pri kúpe.
- Barometer hľadá odpovede na tieto otázky:
- rastú, klesajú alebo stagnujú ceny nehnuteľností?
- kde sú v rámci Slovenska najvyššie a najnižšie ceny?
- aký je cenový rozdiel medzi jednotlivými typmi bytov?
- ako sa líšia trendy v cenách medzi starými a novými nehnuteľnosťami?
- kde sú najväčšie cenové extrémy v rámci realitného trhu?
Kde si porovnám či cena za nehnuteľnosť nie je nadhodnotená?
Každá nehnuteľnosť je unikátna. Porovnanie cien dvoch bytov môže byť preto sizyfovská práca s neistým výsledkom. Pokiaľ nájdete svoj vysnívaný byt, porovnajte na realitných portáloch jeho cenu s inými bytmi v danej lokalite. Vezmite pritom do úvahy všetky faktory, ktoré na ich hodnotu vplývajú. Pomôcť vám môže aj realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý mapuje ceny bytov:
Vďaka nemu zistíte cenu bytu/m2 v konkrétnych lokalitách (v rámci Bratislavy napríklad v jednotlivých mestských častiach), a to zvlášť pre staršie a novšie byty.
Kedy sa cena oplatí zjednávať a koľko viem ušetriť?
O kúpnej cene má zmysel rokovať, ak je nehnuteľnosť ponúkaná dlhší čas, ak ju majiteľ chce predať rýchlo, alebo ak má zásadný technický alebo právny nedostatok. Úspora je individuálna, môže to byť 1 %, ale aj viac ako 10 %. Záleží aj na vašich vyjednávacích schopnostiach.
Pokiaľ je nehnuteľnosť v ponuke krátko, je o ňu veľký záujem, a majiteľ nie je pod tlakom, znížiť cenu sa vám nemusí podariť.
Aká vysoká je provízia realitného makléra, a kto ju platí?
Províziu platí klient, ktorý si objednal službu u realitnej kancelárie. Pri predaji nehnuteľnosti je to jej majiteľ, ktorý zveril obchod realitnému maklérovi. Provízia realitnej kancelárie (vrátane odmeny makléra) sa pohybuje väčšinou v rozpätí 2 – 5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Realitné kancelárie si často stanovujú aj minimálnu sumu provízie, a to napríklad vo výške 2-tis. eur. Vyplatenie odmeny sa viaže na realizáciu obchodu. V opačnom prípade ju majiteľ nehnuteľnosti neplatí. Svojím maklérom sa pri obchode môže nechať zastupovať aj kupujúci. Pri sprostredkovateľskej odmene vždy posudzujte nielen jej výšku, ale aj rozsah služieb, ktoré vám realitná kancelária poskytuje. Príliš nízka provízia môže indikovať slabú kvalitu služieb ich poskytovateľa.
Koľko ušetrím, ak kúpim staršiu nehnuteľnosť?
Nákup bytu je vždy podmienený účelom jej budúceho využívania. Ak riešite vlastné bývanie pre seba alebo pre vlastnú rodinu, je váš pohľad na investíciu trochu odlišný ako v prípade, ak budete kupovať nehnuteľnosť ako investíciu. Kúpa vlastného bytu nás skôr či neskôr postaví pred dilemu, či investovať do novostavby, alebo do staršieho bytu. Ceny starších bytov by mali byť vždy nižšie ako ceny novostavieb. Silný dopyt po bytoch napr. v Bratislave stiera tento rozdiel (stav k polovici roku 2019), ale čas a pribúdajúci počet skolaudovaných novostavieb a teda novších bytov tieto nožnice raz roztvorí ešte viac, ako je to dnes. Ak v danej lokalite je výstavba novostavieb minimálna až žiadna, na nákupe staršej nehnuteľnosti neviete ušetriť. Čím viac novostavieb je na trhu, tým viac máte šancu na kúpe staršej nehnuteľnosti ušetriť. Konkrétne sumy či percentá nie je možné určiť, nakoľko trh v jednotlivých slovenských mestách sa diametrálne odlišuje. Obvykle by ale rozdiel v cene mal predstavovať zhruba min. 30 %.
Ako bezpečne zaplatiť predávajúcemu?
To závisí od okolností realitného obchodu. Iný spôsob úhrady je v situácii, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z vlastných voľných prostriedkov (vtedy sa odporúča ako bezpečná forma úhrady banková, notárska alebo advokátska úschova). Peňažné prostriedky má v držbe (dispozícii) neutrálna osoba – notár, advokát alebo banka, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok odovzdať majú. Ak kataster vklad vlastníctva povolí, peniaze budú prevedené na účet predávajúceho, ak vklad vlastníctva v katastri neprejde (dôvodov môže byť viacero), peniaze budú vrátené späť kupujúcemu. Iná situácia je, ak sa kúpna cena uhrádza z prostriedkov hypotekárneho úveru, alebo sa platí kúpna cena alebo jej časť z úveru, ktorý sa použije na splatenie existujúceho úveru predávajúceho. Vhodný a bezpečný spôsob úhrady určí advokát realitnej kancelárie, ktorý aj zodpovedná za právnu bezpečnosť prevodu peňazí a vlastníctva k nehnuteľnosti.