Predajná cena

Ako sa určí predajná cena mojej nehnuteľnosti?

Realitné kancelárie disponujú skúsenými maklérmi, ktorí v prípade, ak pravidelne predávajú nehnuteľnosti v danej lokalite, majú veľmi dobrý prehľad o cenách predávaných, ale aj predaných nehnuteľností. Napriek tejto skúsenosti makléri využívajú na určenie ceny prehľady cien aktuálnych nehnuteľností podobného druhu na trhu, zoznamy transakčných cien, rôzne cenové mapy, nástroje na ocenenie nehnuteľností .

Čo zvyšuje a čo znižuje cenu mojej nehnuteľnosti?

Faktorov vplývajúcich na cenu nehnuteľnosti je veľké množstvo.Za elementárny faktor, ktorý určuje cenu nehnuteľnosti, sa ale považuje vždy jej umiestnenie, čiže lokalita, kde sa nachádza. Veľké mestá a ich centrá vždy dodajú nehnuteľnosti výrazne na cene. Druh, vek, stav nehnuteľnosti či možnosti jej komerčného využitia (napr. na prenájom) taktiež patria medzi základné vplyvy na cenu. Spôsob požadovanej úhrady, rýchlosť predaja alebo možnosti jej vypratania sú taktiež veľmi frekventované dôvody určujúce predajnú cenu.

Aké nástroje používajú makléri na správne stanovenie ceny?

Zo sofistikovaných elektronických nástrojov sa najčastejšie využíva tzv. CMA analýza (Comparative Market Analysis), ktorá porovnáva aktuálne ceny na trhu a zostavuje rôzne prehľady. Maklér k nej pripája precízne zistený trend trhu či svoje skúsenosti z trhu. V prípade, ak maklér nehnuteľnosť obhliadne a zistí o nej detailné informácie, môže určiť cenu nehnuteľnosti aj pomocou elektronických nástrojov určených na ocenenie nehnuteľností.

Kde a ako si môžem overiť, že maklér určil cenu správne?

V úvode predaja nehnuteľnosti profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou nehnuteľnosti. Je vhodné, ak si dáte túto analýzu detailne vysvetliť. Umožní vám to získať potrebný prehľad o spôsobe jej výpočtu. Prípadne je možné si dať identickú analýzu vypracovať kedykoľvek v procese predaja.

Môže cena v procese predaja nehnuteľnosti stúpať alebo klesať?

Áno, môže, v závislosti od záujmu o danú nehnuteľnosť. Je obvyklé, že predajná cena postupom času klesá. Je to zapríčinené najmä nereálnymi či vysokými očakávaniami predávajúcich. Taktiež to môže byť zvolená stratégia predaja. Cena nehnuteľnosti ale môže výnimočne aj vzrásť, čo sa stáva najmä vtedy, ak bola nehnuteľnosť nevhodne ocenená a je nutné pristúpiť k jej úprave.

V akých prípadoch mi maklér navrhne znížiť cenu?

Maklér navrhne zníženie ceny vtedy, keď nie je dostatočný ohlas z trhu na realizovanú propagačnú kampaň. Zníženie ceny musíte vždy ako predávajúci odsúhlasiť a nie je možné, aby o takomto kroku rozhodol výlučne maklér na základe svojho úsudku.

Kedy možno predať za viac, ako bola určená cena?

Vyššiu predajnú cenu možno dosiahnuť vtedy, ak je záujem o nehnuteľnosť taký veľký, že viac záujemcov je ochotných kúpiť vašu nehnuteľnosť v tom istom čase. V tomto momente váš maklér urobí úkony, ktoré zvýšia kúpnu cenu vo váš prospech.Takúto možnosť má ale len vtedy, ak vašu nehnuteľnosť predáva exkluzívne. Len tak môže mať celý proces predaja, vrátane inzercie, pod kontrolou.

Prečo chce maklér vidieť moju nehnuteľnosť a aké dokumenty potrebuje?

Nie je možné predávať niečo, čo maklér nevidel. Tzv. dokumentačná obhliadka nehnuteľnosti je bežnou súčasťou prípravy sprostredkovania predaja či prenájmu nehnuteľnosti. Profesionálny maklér vždy obhliadne nehnuteľnosť, susedné nehnuteľnosti, lokalitu a pod. Stáva sa, že aj na jednej ulici sú ceny za identické nehnuteľnosti rôzne. Taktiež stav nehnuteľnosti sa nedá hodnoverne posúdiť z fotiek a dokumentov. Maklér sa snaží posúdiť vašu nehnuteľnosť očami potenciálneho záujemcu o kúpu či nájom, hľadá jej klady aj zápory a pripravuje vhodnú stratégiu na jej predaj. Tento úvodný brainstorming makléra a vás ako vlastníka nehnuteľnosti je mimoriadne dôležitý pre správne určenie ceny nehnuteľnosti.

Čo pre mňa RK urobí, aby som nehnuteľnosť predala čo najskôr?

V prvom rade určí predajnú cenu tak, aby bol o vašu nehnuteľnosť dostatočný záujem, avšak aby  zároveň naplnila aj vaše očakávania. Určiť správnu cenu je malá alchýmia. Následne realitná kancelária pripraví nehnuteľnosť k predaju tak, aby bol okruh záujemcov o kúpu čo najširší. Urobí tak pomocou malého auditu právneho a faktického stavu nehnuteľnosti. Navrhne možné odstránenie nedostatkov, pripraví nehnuteľnosť aj fyzicky na predaj pomocou zásad tzv. homestagingu a pod. Následne realitná kancelária pripraví kvalitnú inzerciu, nafotí ju, pripraví rôzne ďalšie spôsoby jej prezentácie (3D prehliadky, videá a pod.) a spustí inzerciu na základe plánu predaja nehnuteľnosti.